Passer de la location longue durée à la courte durée à Nantes : les questions à trancher

La charge de gestion ne change pas d’intensité, elle change de nature

Une location à l’année concentre l’effort sur deux moments, l’entrée et la sortie. Entre les deux, la gestion est faite d’événements espacés et, pour l’essentiel, déplaçables. Une location de courte durée répartit l’effort sur chaque séjour : une arrivée, un départ, une remise en état, du linge à faire tourner, un calendrier à tenir, des questions auxquelles répondre pendant le séjour.

La différence qui compte n’est donc pas le volume de travail, c’est sa prévisibilité. On peut décaler un rendez-vous d’état des lieux. On ne décale pas une arrivée : elle a lieu à l’heure où elle a lieu, y compris un dimanche, y compris pendant vos propres vacances. C’est cette contrainte de disponibilité que l’on délègue quand on délègue, bien plus qu’une compétence.

Le régime du micro-BIC dépend du classement du meublé et de l’année de revenus

C’est le point le plus souvent publié faux. Il n’existe pas un seuil de micro-BIC pour les meublés de tourisme, il en existe quatre, selon que le meublé est classé ou non et selon l’année de revenus concernée.

Au-delà du seuil du micro, le régime réel simplifié s’applique jusqu’à 254 000 € pour les revenus 2025 et 286 000 € pour les revenus 2026 à 2028, puis le réel normal. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Ces règles s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.

Deux précautions avant d’aller plus loin. Toute page qui écrit 77 700 € sans préciser l’année de revenus est fausse à partir des revenus 2026. Et cette fiche ne décrit pas le régime fiscal de la location nue, qui ne relève pas des sources réunies ici : la comparaison fiscale complète se fait à partir de votre situation, avec l’administration ou un professionnel du chiffre.

CGI, art. 50-0 ; BOI-BAREME-000044, version du 19 août 2026 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7

Deux formalités sans équivalent en location nue : la déclaration, et le changement d’usage

Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d’un meublé de tourisme est soumise à déclaration avec enregistrement, dans toutes les communes. À Nantes, l’obligation existait déjà depuis le 1er janvier 2019, pour la résidence principale comme pour la résidence secondaire, et le numéro délivré doit figurer sur toutes les annonces.

S’y ajoute une seconde formalité, qui ne concerne pas tout le monde. Louer un logement en meublé de tourisme constitue par lui-même un changement d’usage, et là où ce régime s’applique une autorisation devient nécessaire. La résidence principale du loueur y échappe : elle relève de la déclaration et du plafond de jours, sans autorisation de changement d’usage. Un bien dédié relève de l’inverse, autorisation là où le régime s’applique et pas de plafond de jours.

À Nantes, le changement d’usage est soumis à autorisation du maire, et le règlement ne s’applique qu’à la ville de Nantes. Une commune de la couronne ne se déduit jamais de Nantes, elle se vérifie à sa propre source. Le détail du régime nantais et les modalités de la déclaration sont traités sur la page consacrée à la déclaration et à la conformité.

Code du tourisme, art. L.324-1-1 ; CCH, art. L.631-7 et L. 631-7-1 A ; règlement de changement d’usage de la Ville de Nantes, délibération n° 2018-77 du 22 juin 2018

À Nantes, l’autorisation sans compensation est personnelle, limitée à un logement, et elle ne se transmet pas

C’est le point qui pèse le plus sur la réversibilité d’une décision, et il est rarement lu. Le règlement nantais permet d’obtenir une autorisation sans compensation pour un demandeur personne physique, dans la limite d’un logement. Elle est alors délivrée à titre personnel, pour une durée de quatre ans renouvelable une fois.

Personnelle veut dire incessible : elle ne se transmet ni à un acquéreur, ni à un locataire. Au-delà du premier logement pour une personne physique, et dès la première demande pour une personne morale, la compensation est exigée, avec un ratio d’un local pour un local et un périmètre de compensation fixé au quartier.

Pour une décision de basculement, cela veut dire deux choses concrètes. L’autorisation obtenue n’est pas un actif attaché au bien, elle ne se revend pas avec lui. Et l’horizon de la décision est borné dans le temps, ce qui n’est pas le cas d’un bail d’habitation.

Règlement de changement d’usage de la Ville de Nantes, articles 4, 5, 7 et 11

Le règlement de copropriété peut trancher avant vous

Trois règles, et elles ne disent pas la même chose. Les règlements établis à compter du 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite ; cette obligation ne vise pas les règlements antérieurs et n’en modifie aucun.

Pour les règlements antérieurs, ce qui décide est la clause elle-même. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit la location en meublé de tourisme, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise simple, qui tolère certaines professions libérales.

Enfin, une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas la résidence principale, mais uniquement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Une copropriété mixte ordinaire ne peut pas le faire par ce biais. La lecture du règlement se fait donc avant la décision, pas après le premier séjour.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8-1-1 et 26, d)

Si vous êtes locataire, la question ne se pose pas dans les mêmes termes

Dans le parc privé, sous-louer sa résidence principale en meublé de tourisme suppose l’accord écrit préalable du propriétaire. Sans cet accord, le locataire s’expose au reversement des sommes perçues, à des dommages-intérêts, à la résiliation du bail et à l’expulsion.

Dans le parc social, c’est une interdiction pure et simple, sans aménagement possible.

Reste alors l’arbitrage, et personne ne peut le poser à votre place. Trois curseurs, et vous êtes seul à savoir où les placer : la disponibilité, c’est-à-dire voulez-vous pouvoir récupérer le logement quelques semaines par an ; la réversibilité, c’est-à-dire à quel horizon voulez-vous pouvoir revenir en arrière, sachant qu’une autorisation nantaise est bornée dans le temps et ne se transmet pas ; la charge, c’est-à-dire acceptez-vous une gestion faite d’événements fréquents et peu déplaçables, ou faut-il la déléguer pour que la décision tienne. Un professionnel du réseau peut faire ce point avec vous, avant tout engagement.

service-public.gouv.fr, fiche F33175

Les sources de cette fiche

• Code du tourisme, art. L.324-1-1 (Legifrance)
• CCH, art. L.631-7, changement d’usage (Legifrance)
• BOI-BAREME-000044, seuils et abattements du micro-BIC
• Enregistrer un meublé de tourisme, Nantes Métropole
• Règlement des autorisations de changement d’usage, Ville de Nantes