Commission d’une conciergerie de courte durée : les modèles de facturation

Les trois modèles de facturation reposent sur trois assiettes différentes

La rémunération d’une conciergerie se calcule presque toujours sur l’une de ces trois assiettes. Ce n’est pas un détail comptable : l’assiette décide de qui porte le risque des mois creux.

Aucun de ces trois modèles n’est meilleur en soi : ils déplacent le risque

Le pourcentage aligne le prestataire sur votre activité. S’il n’y a pas de séjour, il n’y a pas de facture, mais votre coût monte quand la saison est bonne. Le forfait par séjour rend la dépense lisible rotation par rotation, et il devient lourd quand les séjours sont courts et nombreux. L’abonnement lisse tout, et il vous fait payer les périodes creuses.

Le bon modèle dépend donc de votre rythme réel de location, pas d’une supériorité de principe. Un logement loué quelques semaines par an et un logement ouvert toute l’année n’ont pas intérêt au même contrat.

Une précision qui n’est pas d’ordre commercial mérite d’être posée ici. Le fait que le prestataire encaisse lui-même les loyers avant de vous les reverser n’est pas un détail de facturation : la détention de fonds pour autrui est précisément ce qui fait basculer une prestation matérielle vers la gestion immobilière réglementée. Un pourcentage peut parfaitement se facturer sur des loyers que vous encaissez vous-même.

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Les postes qui font varier le coût réel ne figurent pas dans le taux annoncé

C’est là que se creuse l’écart entre deux propositions apparemment identiques. Ces postes se règlent le plus souvent au réel, ce qui est légitime, mais ils sont rarement chiffrés au contrat.

La bonne demande n’est donc pas « quel est votre taux », mais « à quoi ressemblerait la facture d’un mois type, poste par poste ».

Un poste que l’on prend souvent pour une charge n’en est pas une. La taxe de séjour est due par le voyageur, et lorsque la réservation passe par une plateforme intermédiaire de paiement, c’est la plateforme qui la collecte pour le compte des loueurs non professionnels. En location directe, la collecte vous revient. Ce n’est pas un coût de gestion, c’est une obligation de collecte.

• Le linge : location et blanchisserie, ou achat d’un parc à renouveler, avec la question de savoir qui avance la dépense
• Les consommables : produits d’entretien, papier, ampoules, café, dosettes, presque toujours refacturés
• Les frais de plateforme, retenus sur l’encaissement, qui réduisent l’assiette avant même que la commission ne s’applique
• Les petites réparations : une serrure, un joint, un store, et la marge éventuelle sur les fournitures
• Les frais d’entrée et de sortie : photographie, création des annonces, restitution des accès en fin de contrat

Code général des collectivités territoriales, article L.2333-33.

Rendre deux devis comparables suppose de les ramener à la même unité

L’exercice tient sur une feuille et se fait en trois gestes.

Cet exercice révèle presque toujours la même chose : l’écart entre deux offres ne vient pas du taux, mais de deux ou trois postes que l’une inclut et que l’autre facture à part.

• Écrire un scénario unique et le soumettre aux deux prestataires : un nombre de séjours, une durée moyenne, une saison
• Reconstituer pour chacun la même assiette, en disant explicitement si les frais de ménage facturés au voyageur et la commission de plateforme en font partie
• Ajouter à chacun les postes réglés au réel, avec pour chaque poste la réponse à la question « qui avance, et qui rembourse »

Les questions à poser avant de signer une proposition

Elles ne peuvent pas être annoncées d’avance sur un site de mise en relation, puisqu’elles appartiennent au professionnel qui vous rappellera. Arriver avec la liste change tout de même la conversation.

• Sur quelle assiette exacte porte la facturation, et est-elle calculée avant ou après les frais de plateforme ?
• Le ménage est-il compris dans la rémunération, facturé en plus, ou refacturé au voyageur ?
• Le linge est-il fourni, loué ou acheté, et par qui ?
• Les fournitures des petites réparations sont-elles refacturées au prix coûtant ou avec une marge ?
• Que se passe-t-il en cas d’annulation tardive, de séjour très long, ou de mois sans réservation ?
• Quelle est la durée d’engagement, quel préavis, et la facturation s’arrête-t-elle au préavis ou aux séjours déjà réservés ?

Le prix le plus bas et le périmètre le mieux défini ne sont pas la même chose

Une proposition nettement moins chère que les autres n’est pas suspecte en soi. Elle décrit simplement un périmètre plus étroit, et le reste retombe sur vous ou se facture ailleurs. La comparaison n’a de sens qu’une fois les deux périmètres écrits côte à côte.

Un dernier repère de bon sens : une offre qui promet des résultats chiffrés, un rendement ou un taux d’occupation, avance des chiffres que personne ne peut établir. Une offre qui décrit précisément ce qu’elle inclut, ce qu’elle exclut et comment elle facture vous donne, elle, de quoi décider.

Les sources de cette fiche

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet (Légifrance)
• Portail Taxe de séjour de Nantes Métropole