Conciergerie Airbnb à Nantes : ce que le propriétaire délègue vraiment

Les prestations matérielles se confient sans changer la nature du montage

Tant qu’un professionnel exécute des prestations matérielles pour votre compte, sans mandat de gestion et sans s’entremettre dans la conclusion du contrat de location, le montage reste simple. Il faut le dire honnêtement : les textes ne tranchent pas explicitement ce cas de figure. En pratique, le critère qui décide est de savoir qui reste le contractant du voyageur, qui encaisse les fonds et qui garde la maîtrise de la mise en location.

La dernière ligne mérite un mot, car elle revient sans cesse. Recevoir une proposition de prix et la valider soi-même n’est pas la même chose que confier la décision. La première formule vous garde à la manœuvre ; la seconde fait sortir la prestation du simple service matériel, puisque le professionnel fixe alors les prix pour votre compte.

La même logique vaut pour le calendrier. Bloquer soi-même ses périodes d’occupation personnelle et laisser le prestataire ouvrir le reste est un mode de fonctionnement courant, et c’est aussi ce qui garde le montage du côté matériel de la ligne.

• Le ménage entre deux séjours et la rotation du linge
• La remise des clés, l’accueil et l’état des lieux d’arrivée
• La maintenance courante et les petites interventions dans le logement
• La photographie du logement
• Le conseil tarifaire, tant qu’il reste une proposition et non une décision

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. La frontière entre prestation matérielle et gestion immobilière n’a pas de source administrative citable : ce classement est une lecture des critères légaux.

Les obligations déclaratives restent au nom du propriétaire, quel que soit le prestataire

C’est le point que les pages commerciales du métier passent le plus vite. Depuis le 20 mai 2026, la loi impose que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède en personne à sa déclaration soumise à enregistrement. Le mot « en personne » est dans le texte. Un professionnel peut préparer les pièces et vous accompagner, il ne peut pas recevoir de vous la qualité de déclarant.

Parmi ce qui reste attaché à votre nom :

• La déclaration soumise à enregistrement, que la loi impose d’accomplir en personne
• La réponse à la commune, qui peut réclamer le décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, avec un mois pour répondre
• L’information du syndic dès que le lot fait l’objet de la déclaration, étant entendu qu’informer ne vaut pas autorisation
• La déclaration à votre assureur, dans les quinze jours, de la circonstance nouvelle qui aggrave le risque

Code du tourisme, article L.324-1-1, III et IV, en vigueur depuis le 20 mai 2026 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-2 ; code des assurances, article L.113-2, 3°.

Le mandat de gestion et l’encaissement des loyers font changer le prestataire de régime

La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à qui, de manière habituelle et même à titre accessoire, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui. Ce texte vise expressément la location saisonnière en meublé et la gestion immobilière. Les exclusions de son champ sont limitativement énumérées et aucune ne vise les conciergeries : il n’existe ni exclusion « prestation de services », ni exclusion « location de courte durée ».

Relèvent de ce cadre, avec la carte professionnelle, la garantie financière et l’assurance de responsabilité civile professionnelle qui vont avec :

• Signer un mandat de gestion
• Publier et gérer les annonces au nom et pour le compte du propriétaire
• Négocier ou conclure les contrats de location
• Fixer les prix pour le compte du propriétaire
• Encaisser les loyers et les reverser
• Gérer les cautions et les litiges locatifs

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, articles 1er, 2 et 4.

L’intermédiaire encourt sa propre amende s’il prête son concours à un changement d’usage irrégulier

Voilà pourquoi la frontière n’est pas un débat d’école. Toute personne qui se livre ou prête son concours à un changement d’usage irrégulier, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Deux précisions du texte surprennent, et ce sont elles qui comptent. Cela vaut contre rémunération ou à titre gratuit. Et cela ne dépend d’aucune carte professionnelle. Seule la mise à disposition d’une plateforme numérique en est exclue.

La conséquence est plutôt saine pour un propriétaire : un professionnel sérieux voudra savoir sous quel régime se trouve votre logement avant de commencer. Ce n’est pas un formalisme d’entrée, c’est sa propre exposition.

Code de la construction et de l’habitation, article L.651-2-1, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en vigueur depuis le 21 novembre 2024.

Tout intermédiaire doit vous informer et recueillir votre attestation avant de publier

Une seconde série d’obligations pèse sur l’intermédiaire, plateforme ou non, carte ou pas. Il doit vous informer de vos obligations de déclaration ou d’autorisation, obtenir de vous une attestation sur l’honneur de conformité avant la publication de l’annonce, indiquer si le bien constitue votre résidence principale, et faire figurer le numéro de déclaration dans toutes les annonces.

Si l’on vous propose de mettre en ligne d’abord et de régulariser ensuite, la proposition est contraire à ce texte, et elle vous expose autant qu’elle expose son auteur.

Code du tourisme, article L.324-2-1, I, en vigueur depuis le 20 mai 2026.

Les questions qui suffisent à délimiter un périmètre par écrit

Un périmètre tient en une page. Six réponses nominatives valent mieux qu’une liste de prestations, parce qu’elles décrivent qui fait quoi et qui répond de quoi.

• Qui est le contractant du voyageur, vous ou le prestataire ?
• Qui détient les clés ou les codes d’accès, et comment sont-ils changés entre deux séjours ?
• Qui décide du prix affiché, et qui se contente de le proposer ?
• Qui constate un dommage, qui engage la dépense, et à partir de quel montant êtes-vous consulté ?
• Qu’est-ce qui vous revient par écrit, et sur quel rythme ?
• À qui appartient le compte sur lequel l’annonce est publiée, et que devient-elle si le contrat s’arrête ?

Les sources de cette fiche

• Code du tourisme, article L.324-1-1 (Légifrance)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet (Légifrance)
• Code de la construction et de l’habitation, article L.651-2-1 (Légifrance)