Louer en courte durée à Nantes : les règles de changement d’usage à connaître

Depuis le 21 février 2026, le critère des « communes de plus de deux cent mille habitants » n’existe plus

C’est l’erreur la plus répandue du sujet, et elle se lit encore sur des pages récentes. On y explique que le changement d’usage vise les communes de plus de deux cent mille habitants et la petite couronne parisienne. Le texte en vigueur ne cite ni seuil de population, ni département.

Il renvoie à une liste de communes fixée par le décret pris pour l’application du B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts, la liste dite des zones tendues. Et dans ces communes, l’autorisation n’est pas automatique : le changement d’usage peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable.

Il y a donc deux questions distinctes pour une commune donnée. Figure-t-elle sur cette liste ? Son organe délibérant a-t-il pris la décision ? Ni l’une ni l’autre ne se déduit de la taille de la commune, et aucune des deux ne se déduit de l’autre.

Une commune absente de la liste peut aussi se rendre le régime applicable par délibération motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, y compris sur une partie de son territoire.

Code de la construction et de l’habitation, article L.631-7, alinéa 1er, modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, en vigueur depuis le 21 février 2026 ; article L.631-9.

Le règlement nantais de changement d’usage ne couvre que la ville de Nantes

Le texte applicable s’intitule « Règlement relatif aux autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation applicable sur le territoire de la Ville de Nantes ». Il a été adopté par le Conseil métropolitain, délibération n° 2018-77 du 22 juin 2018, et il est exécutoire depuis le 1er janvier 2019. Il soumet le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation à autorisation préalable délivrée par le maire de Nantes.

Le titre du texte dit sa portée, et il faut le prendre au mot. Adopté par la Métropole, il ne s’applique qu’à la commune de Nantes. Un logement situé dans une autre commune de l’agglomération ne relève pas de ce règlement, et rien de ce qui suit ne s’y transpose.

Deux dispositifs que l’on suppose souvent sont absents à Nantes : ni quota d’autorisations, ni zonage d’interdiction. Le découpage en onze quartiers annexé au règlement sert uniquement de périmètre de compensation.

Inutile, enfin, de chercher la réponse dans le plan local d’urbanisme métropolitain : il ne comporte aucune disposition sur les meublés de tourisme. Le sujet relève du code de la construction et de l’habitation.

Délibération n° 2018-77 du Conseil métropolitain du 22 juin 2018, règlement annexé, articles 1er, 7 et 18.

À Nantes, un seul logement est autorisé sans compensation, pour quatre ans renouvelables une fois

C’est l’article 11 du règlement, et c’est lui qui décide de presque tout pour un particulier. L’autorisation peut être accordée sans compensation à un demandeur personne physique, dans la limite d’un logement. Elle est alors délivrée à titre personnel, pour une durée de quatre ans renouvelable une fois. Cette limite d’un logement figure dans le règlement, et non sur les pages de service.

La page de service de la Métropole ajoute une conséquence que l’on découvre souvent trop tard : cette autorisation est strictement personnelle, elle ne peut être ni transmise ni cédée à un tiers, acquéreur comme locataire. Vendre le logement ne transmet donc pas le droit de le louer en meublé de tourisme.

Au-delà de ce premier logement, la compensation devient exigible : à compter de la deuxième demande pour une personne physique, et dès la première demande pour une personne morale. La mesure de cette compensation est locale. À Nantes, le ratio est de un pour un, chaque local devant être compensé par la création d’un local d’habitation, et la compensation doit se faire dans le même quartier, parmi les onze quartiers de l’annexe 1.

La compensation change aussi la nature du titre. Sans compensation, l’autorisation a un caractère personnel et tombe avec le loueur. Avec compensation, elle a un caractère réel : elle est attachée au local et lui survit.

• La demande ne doit pas conduire à ce que la surface d’habitation devienne inférieure à 50 % de la surface totale de l’immeuble, article 6
• Le changement d’usage est prohibé pour les logements conventionnés et pour ceux ayant bénéficié d’une aide publique dans un programme d’amélioration de l’habitat, article 14
• Le guichet est l’unité changement d’usage de la Direction de l’Urbanisme Réglementaire, 5 rue Vasco de Gama à Nantes

Règlement annexé à la délibération n° 2018-77 du 22 juin 2018, articles 4, 5, 6, 7, 11 et 14 ; page de service de Nantes Métropole, mise à jour le 26 août 2026.

Un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E conditionne la délivrance de l’autorisation

C’est aujourd’hui la seule exigence de performance énergétique qui pèse sur un meublé de tourisme, et elle ne porte que sur la délivrance de l’autorisation préalable de changement d’usage. Elle vaut en France métropolitaine. Le seuil passera de la classe E à la classe D le 1er janvier 2034.

Il faut dire l’inverse aussi nettement, car la crainte fait renoncer pour rien : il n’existe aucune échéance de décence énergétique en 2025 ni en 2028 pour les meublés de tourisme. Celle-ci n’arrive qu’au 1er janvier 2034, et elle épargne la résidence principale du loueur. Le calendrier que l’on lit partout est celui des logements loués à l’année, ce qui est un autre sujet.

Code de la construction et de l’habitation, article L.631-10 ; code du tourisme, article L.324-2-2, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2034.

Un changement d’usage non autorisé expose à 100 000 € par local et à une astreinte quotidienne

L’article 17 du règlement nantais renvoie aux sanctions du code de la construction et de l’habitation, qui tiennent en deux textes distincts.

Le premier prévoit une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public compétent en urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. La décision fixe un délai pour le retour à l’usage d’habitation ; passé ce délai, une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile court, et les travaux peuvent être exécutés d’office aux frais du contrevenant.

Le second, de nature pénale, punit d’un an d’emprisonnement et de 80 000 € d’amende la fausse déclaration et la dissimulation frauduleuse, avec résiliation du bail et expulsion à la clé.

Code de la construction et de l’habitation, articles L.651-2 et L. 651-3 ; règlement annexé à la délibération n° 2018-77, article 17.

Hors de la ville de Nantes, quatre points se vérifient commune par commune

La couronne nantaise n’est pas une zone homogène et rien du règlement nantais ne s’y applique. Une chose est pourtant acquise partout : depuis le 20 mai 2026, la déclaration soumise à enregistrement s’impose dans toutes les communes. Écrire qu’une commune de la couronne « n’impose rien » serait faux.

Ces quatre réponses se lisent dans les délibérations de la commune concernée. Aucune ne se devine à partir de la règle nantaise.

• La commune figure-t-elle sur la liste des zones tendues du décret pris pour l’article 1406 bis du code général des impôts ?
• Son organe délibérant a-t-il soumis le changement d’usage à autorisation préalable ?
• A-t-elle abaissé à 90 jours le plafond applicable à une résidence principale ?
• Relève-t-elle de Nantes Métropole pour la taxe de séjour, ce qui n’est pas le cas de toutes les communes voisines ?

Les sources de cette fiche

• Code de la construction et de l’habitation, article L.631-7 (Légifrance)
• Code du tourisme, article L.324-1-1 (Légifrance)
• Règlement des autorisations de changement d’usage de la Ville de Nantes (PDF)
• Enregistrer un meublé de tourisme, Nantes Métropole
• Le plan local d’urbanisme métropolitain, Nantes Métropole